Siapakah golongan yg paling sesuai membuat refinance rumah?

 Dengan mengambil kira kadar OPR semasa 2.75% dan keadaan ekonomi Malaysia yg kukuh dan mapan walaupun berhadapan dengan cabaran ekonomi global yg tidak menentu, maka bagi mereka yang ingin mengembangkan lagi asset dan menambah pelaburan lain dengan cara refinance rumah adalah satu langkah yang baik kerana lebihan harga semasa rumah berbanding harga asal memberikan mereka lebihan tunai yg banyak di samping mungkin kadar bayaran rumah menjadi lebih murah disebabkan kadar OPR yang lebih rendah berbanding sebelum ini. Namun bagi mereka yg refinance rumah semata-mata ingin mendapatkan tunai bagi tujuan membeli kenderaan, melancong dan perubahan gaya hidup, maka ini bukan satu keputusan yg tepat dan betul kerana di khuatiri refinance rumah menyebabkan mereka terus dibelenggu hutang dalam tempoh yang semakin panjang dan akhirnya menjejaskan kesesejahteraaan hidup mereka akibat tidak berfikir panjang dan mementingkan gaya hidup yg mewah tanpa mengukur keupayaan pendapatan isi rumah.

Ramai pemilik rumah boleh untuk refinance rumah kerana mereka mahu bayaran bulanan lebih rendah dan ini mampu kurangkan beban kewangan tetapi dengan syarat tempoh pembiayaan dan pinjaman tidak dipanjangkan dan pada masa yg sama kadar OPR dan BR, SBR, BLR dan BFR adalah rendah berbanding masa awal beli rumah tersebut. Maka ini memang memberi kelebihan kepada pemilik rumah dan ia memang menjimatkan dan menguntungkan. Namun sekiranya refinance rumah sebagai salah satu cara mudah untuk dapat cash flow (tunai) yang besar dengan memanjangkan lagi tempoh hutang maka hakikatnya ia menjerut pemilik rumah tanpa mereka sedari. Ini kerana mereka hanya memperolehi tunai secara dalam tempoh yg singkat tetapi mereka terpaksa membayar hutang dalam tempoh yg panjang dengan dengan jumlah yg sangat besar dan membebankan serta kos MRTT dan juga MRTA yang tinggi. Ramai di kalangan pembeli rumah beranggapan bahawa refinance rumah adalah langkah terbaik dalam mendapatkan aliran tunai yg mudah namun tunai yg diperoleh itu tidak membantu mengurangkan hutang mereka untuk jangka masa panjang sebaliknya memberi keselesaan seketika sahaja kepada mereka.

Mereka yang mempunyai komitmen bulanan yang tinggi, tidak mempunyai sumber pendapatan lain, gaya hidup yg tidak selari dengan tingkat pendapatan dan juga tidak mempunyai disiplin membayar hutang yang teratur amat tidak digalakkan untuk membuat refiance rumah kerana keberangkalian peratusan golongan ini akan terjebak kepada belenggu hutang yang banyak dalam tempoh panjang adalah tinggi dan merisaukan.

Kesilapan yang paling kerap dilakukan oleh pemilik rumah sebelum keputusan refinance rumah adalah mereka hanya memfokuskan cara memperoleh tunai bagi meneruskan keselesaan hidup secara jangka masa pendek tanpa memikirkan beban hutang yang terpaksa ditambah dalam tempoh jangka masa panjang. Mereka juga sering melihat kepada refiance rumah mampu menyelesaikan segala kekangan kewangan yg mereka hadapi tetapi hakikatnya disebabkan tiada ilmu perancangan dan pengurusan kewangan menyebabkan hutang mereka tidak berkurang sebaliknya meningkat dalam tempoh jangka masa panjang yang akhirnya membebankan mereka dan menggugat kesejahteraan hidup mereka. Mereka juga sering kali kalah dan terpesona dengan tawaran oleh pihak bank tentang kemudahan refinance rumah tanpa mengetahui di situ ada perangkap hutang yang akan menjerat mereka kerana tunai yg diperolehi daripada refinance rumah akan menambahkan tempoh hutang mereka menjadi lebih panjang dengan kadar hutang yang baharu dan berjumlah lebih besar dari yg asal.

Selain daripada kadar faedah dan kadar untung, pemilik rumah juga perlu memikirkan kos-kos baharu yang akan dikenakan kepada refinance rumah. Dengan andaian harga rumah refinance adalah lebih tinggi dari harga belian sebelum ini maka kos-kos lain seperti kos MRTT dan MRTA, legal fee, penilaian hartanah akan menjadi lebih mahal dan sekiranya segala kos-kos ini ada yg dimasukkan dalam jumlah pinjaman dan pembiayaan refinance rumah akan menjadikan bayaran bulana refinance rumah menjadi lebih tinggi. Begitu juga dengan caj yg akan dikenakan oleh LHDN sekiranya ada sekiranya kita

Sekirnya refinance rumah hanya ingin mendapatkan tunai bagi tujuan keselesaan hidup maka ia bukan keputusan yang bijak sebaliknya ia keputusan buruk dalam pengurusan kewangan kerana kelak ia akan menjerut pemilik rumah dengan beban dan komitmen hutang yang semakin tinggi dalam jangka masa yang panjang. Wang tunai akan habis begitu sahaja hanya tujuan kepuasan hidup dan keseronokan manakala hutang baharu akibat refinance rumah menjadi tinggi dan tempoh masa bayaran hutang pula menjadi semakin panjang. Dalam erti kata lain pemilik rumah sengaja memanjangkan tempoh hutang mereka.

Tetapi sekiranya cash out ini digunakan untuk pelaburan dan simpanan lain seperti digunakan untuk membayar deposit rumah baharu, membeli emas, menambah simpanan di ASBi dan LTH, membeli dana saham tertentu dan beberapa lagi, maka ini merupakan tindakan yg wajar dan bijak dalam mengembangkan asset dengan cara mengunakan asset bagi menambahkan lagi asset yg lain.

Pemilik rumah boleh mengira sama ada penjimatan daripada refinance benar-benar berbaloi berbanding kos yg perlu ditanggung dengan cara membandingkan kadar OPR semasa dengan OPR waktu membeli rumah asal, jumlah hutang baharu rumah berbanding harga asal pinjaman dan pembiayaan rumah refinance, perbezaan jumlah bayaran bulanan sebelum dan selepas refinance dan tempoh masa berhutang. Sekiranya perbezaan jumlah caj keuntungan dan faedah yang dikenakan oleh pihak bank kepada pemilik rumah lebih rendah selepas refinance berbanding sebelum refinance, maka ia adalah berbaloi, sebaliknya jika tinggi ia adalah tidak berbaloi.

 Nasihat saya adalah pemilik rumah perlu mempunyai minda ilmu dalam perancangan dan kewangan harta supaya segala tindakan mereka adalah tepat dan tidak mempunyai risiko yang tinggi. Jesteru itu bagi mereka yang hendak refiance rumah, di sarankan supaya hanya refinance rumah sekiranya pemilik rumah mampu mendapatkan perbezaan harga yang tinggi antara harga asal dan harga refinance. Lebihan harga ini wajib digunakan untuk pelaburan semula ke bagi mengembangkan asset-aset di masa hadapan seperti membeli beberapa rumah baharu untuk dijadikan sewa, membeli unit kedai untuk disewakan, membeli emas dan sebagainya lagi. Elak menggunakan cash out untuk berjoli bagi memenuhi kepuasan hidup dan elak dari berbelanja kepada sesuatu yang tidak mampu menyumbang kepada pengembangan asset sedia ada.

MFi@chegar